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Rentrée 2009 : le marché immobilier

Septembre 2009
Au 1er semestre 2009, même si les taux d'intérêt ont atteint un niveau historiquement bas, le marché immobilier n'a pas encore retrouvé son dynamisme. Que réserve la rentrée aux futurs acquéreurs et aux investisseurs ? Le point avec Laurence Hervieu, chef de produit Immobilier chez LCL, et Nathalie Leblanc-Brunel d'Angle Neuf, filiale de transaction immobilière dans le neuf de LCL.

1. Comment se porte le marché de l'immobilier en France aujourd'hui ?

« Dans un contexte économique difficile, l'activité immobilière est toujours pénalisée par un attentisme général. Pour preuve, les ventes dans l'ancien ont diminué de 30 % sur un an au 1er semestre 2009.
Néanmoins, on constate des mouvements contradictoires sur le marché, comme la progression de 10,5 % des ventes dans le neuf au 2ème trimestre 2009 par rapport à la même période en 2008 (source : Fédération des Promoteurs et Constructeurs). »

2. Comment ont évolué les prix ? La tendance à la baisse va-t-elle se poursuivre jusqu'en 2010 ?

« Les prix ont moins baissé au 1er semestre 2009 qu'au semestre précédent. Les prévisions annoncent tout de même un recul de 7 % des prix sur l'ensemble de l'année 2009, dans l'ancien comme dans le neuf. Ainsi, la baisse cumulée des prix entre 2008 et 2009 atteindrait 17 %. En 2010 en revanche, les prix pourraient se stabiliser. »

3. Comment se manifestent les disparités selon les régions et selon le type de bien ?

« Le neuf et l'ancien sont touchés dans les mêmes proportions par ce recul des prix. On constate toutefois des disparités selon les régions. Le Sud-Est et le Nord par exemple ont subi des baisses de prix supérieures à celles enregistrées dans le Sud-Ouest et en Ile-de-France. »

4. Le niveau exceptionnellement bas des taux d'intérêt a-t-il eu l'impact attendu sur la solvabilité des ménages et les encours de prêts ?

« Depuis fin 2008, LCL a baissé ses taux de prêt immobilier à plusieurs reprises. Pour les ménages, cela induit une diminution importante du coût total du crédit et des mensualités.
Si l'on prend l'exemple d'un prêt de 100 000 € sur 20 ans, la baisse des taux génère une économie de plus de 10 % sur les mensualités, soit un vrai gain en pouvoir d'achat. Ces conditions avantageuses, conjuguées à des prix devenus plus attractifs, constituent un élément supplémentaire en faveur d'une reprise de l'activité. »

5. Doit-on s'attendre à une baisse encore plus accentuée des taux d'intérêt ?

« Cela paraît peu probable car ils se situent déjà à des niveaux historiquement bas. De plus, la Banque Centrale Européenne (BCE) a récemment annoncé qu'elle s'orientait plutôt vers une stabilisation des taux fin 2009.

6. Est-ce actuellement le bon moment pour poursuivre son projet immobilier ?

« C'est toujours le bon moment quand il s'agit de se loger, notamment si l'on achète pour la 1ère fois : on évite ainsi de verser des loyers à perte. C'est encore plus vrai en cette période, qui conjugue plusieurs éléments favorables :
- une baisse des prix cumulée qui devrait atteindre 17 % sur 2 ans à fin 2009, et à laquelle devrait succéder, selon les analystes, une période de stabilisation,
- des taux d'intérêt bas,
- des mesures gouvernementales favorables à l'acquisition, telles que le doublement du montant du prêt à taux zéro (jusqu'à 65 000 €) pour les acquisitions dans le neuf et le dispositif Scellier pour les investissements locatifs. »

7. La loi Scellier connaît un grand succès depuis début 2009. Peut-on déjà en tirer un bilan ?

« La Loi Scellier a été plébiscitée par les investisseurs : elle représente plus de 55 % des ventes dans le neuf au 1er semestre 2009. Elle a contribué à la relance de la promotion immobilière, qui avait ralenti son activité en 2008, et ce, en particulier dans les zones qui en avaient le plus besoin. »

8. Comment les banques adaptent-elles leur dispositif de distribution de prêts immobiliers au contexte économique actuel ?

« Les banques mettent tout en œuvre pour soutenir les projets immobiliers de leurs clients. Chez LCL, nous soignons l'accompagnement des clients à la fois au moment de la souscription du prêt, et aussi pendant toute sa durée de vie. Pour cela, nous avons choisi par exemple de répercuter dans nos conditions les baisses successives des taux du marché ou encore de distribuer les prêts à taux zéro. Et pendant toute la durée du prêt, la modulation et le report d'échéances ainsi que le suivi régulier de nos clients nous permettent d'anticiper les difficultés éventuelles. »

9. Quels sont les facteurs susceptibles d'influencer le marché immobilier en 2010 ?

« Le maintien d'une conjonction d'éléments favorables (cf. question 6), et plus encore, une amélioration des perspectives économiques générales, notamment en matière d'emploi (une stabilisation du taux de chômage est annoncée pour 2010). Ces facteurs devraient être de nature à rassurer les candidats à l'achat et à relancer progressivement le marché de l'immobilier. »

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